海叶新苑小区业主大会议事规则
（修正草案）

   为了规范业主大会的活动，维修业主的合法权益，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本业主大会议事规则。

第一章  总则

    第一条  海叶新苑小区业主大会的组成

    海叶新苑小区业主大会（简称“业主大会”）由本物业管理区域内的全体业主组成，代表本小区全体业主利益与意志，维护本小区全体业主在物业管理活动中的合法权益。
    业主大会设立的业主委员会（简称“业委会”）为业主大会执行机构，对业主大会负责，执行经业主大会授权的日常物业管理事务，接受业主代表大会及其常设机构业主监督委员会的监督。
    业主大会设立的业主代表大会为全体业主委托代议的议事机构，由小区物业单元推举的业主代表组成，负责对业委会、监委会或业主代表提交的重大议案的审议，以及一般议案的决定，对业主委员会行使监督职能。
    业主大会设立的业主监督委员会（简称“监委会”）为业主代表大会常设机构，负责召集业主代表大会，组织讨论审议，监督表决程序，对小区全体业主发布业主代表大会决议。

    第二条  业主大会宗旨

    本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建“公平正义、积极自律，管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐的居住社区”。
 
    第三条  与相关部门和居民委员会的关系

    业主大会、业主委员会可接受街道办事处、房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》履行职责，规范运作。 
     业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 
     在物业管理区域内，业主大会、业主委员会积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》接受其指导和监督。 
     住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 
    业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意：
    （1）提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决；
    （2）提请有关房地产管理部门仲裁；
    （3）向人民法院提起诉讼。

    第四条  物业管理区域基本情况

    一、业主大会名称：海叶新苑小区业主大会
    业主委员会办公地址：广中路633弄1号201室、202室
    业主监督委员会办公地址：广中路633弄10号101室、102室
    二、物业管理区域范围（四至及附图）：
东：广粤路  南：广中路  西：日用友捷汽车电气制造有限公司  北：警备区宿舍
    三、物业类型：住宅
    四、物业管理区域概况：
    占地面积：16313平方米，房屋总建筑面积：46668.88平方米，其中住宅391套，非住宅21套。 

第二章  业主大会

    第五条  业主大会议事内容

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则； 
    （二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业； 
    （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案； 
    （四）决定业主大会诉讼事宜； 
    （五）选举、罢免业主委员会委员； 
    （六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费； 
    （七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告； 
    （八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案； 
    （九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 
    （十）改变和撤销业主委员会的不当决定； 
    （十一）决定改建、重建建筑物及其附属设施； 
    （十二）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。 

     第六条  业主大会会议形式

    业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
    具体会议形式由业主委员会或业主监督委员会提出，由业主代表大会审查、确定、公布和召集。

    第七条 业主代表大会

    采用集体讨论形式议事的，本业主大会由业主小组推选业主代表参加会议，组成业主代表大会议事，行使业主小组委托的代议职责。
    业主代表产生方式如下： 
    1、1～12号多层每幢单元全体业主组成一个业主小组，推选业主代表一名；
    2、13～21号高层每幢单元1～7层全体业主组成一个业主小组，推选业主代表一名；
    3、13～21号高层每幢单元8层以上全体业主组成一个业主小组，推选业主代表一名；

    第八条  业主代表的职责和业主代表大会

  （一）选举业主监督委员会
    业主代表大会第一次会议由业主大会筹备组主持业主监督委员会选举；
    业主监督委员会候选人从业主代表中产生，由业主代表提名；
    选举采取无记名投票，选出三名业主监督委员会成员；可以是等额选举，也可以是差额选举。
    实行等额选举的，候选人获得全体业主代表50%以上赞成票即可当选；
    实行差额选举的，候选人按得票数按自然顺序排列，得简单多数票的前三名候选人即为当选；如果发生得票数相等无法排序的情况，则淘汰排列末尾的候选人，进行第二轮投票，依此类推，直至业主监督委员会选出。
    业主监督委员会选出后，应以业主大会名义向小区全体业主公布当选者名单和简介。

  （二）业主代表应加强同业主小组业主、物业使用人的联系，将业主小组的意见和建议以议案形式及时反映到业主代表大会，并将讨论审议结果反馈给业主小组。

  （三）业主代表应出席业主代表大会的定期会议以及临时会议，参加讨论、审议、表决工作。
    业主代表不能参加会议的，须以书面方式委托所在业主小组一名业主参加会议。
    业主代表拒绝履行代表职责，或无故缺席会议两次以上，监委会可向该代表所在业主小组发出《更换业主代表建议书》，建议业主小组撤换代表，重新选举。

   （五）业主代表大会议事程序：

1、            提交议案或专题质询申请：

议案提交人的主体资格为业委会、监委会和业主代表；专题质询申请人的主体资格为业主代表。业主代表根据业主小组意愿向业主代表大会提交的书面议题，经五名以上业主代表签名附议，业主监督委员会应接受为正式议案，安排业主代表大会讨论、审议或表决。
    任何个人或组织均不得擅自扣压业主代表依本议事规则提出的议题议案。。

2、            预备会议：

监委会应当于正式会议前召开预备会议，收集并审核业委会、监委会、业主代表提交的议案，确定议事内容与顺序。
    监委会应提前一周将会议通知送达业主代表、业委会和居委会，告知会议时间、地点、议事内容和质询内容等；并将会议通知在小区公布，所有业主可列席会议旁听。

业主代表收到通知后，应就议事、质询内容广泛征求业主小组业主的意见，并可根据业主意见向监委会补交议案，或者补交专题质询申请表。

采用业主小组集合表决方式的，业主代表应在正式会议前联系所在的业主小组的业主，由各户业主在业主小组集合表决表上签名表决。

3、   正式会议：

a)        监委会主持会议，审核与会代表到会情况，向代表报告议案和质询申请的提交和审核结果，报告议案审议顺序、专题质询顺序等会议议程。

b)        业委会述职报告（年度会议为财务预决算报告、工作报告）；
业主代表对业委会报告进行讨论、质询和审议；

c)        按既定顺序，由专题质询申请提交人向指定业委会成员进行专题质询。接受质询的业委会成员必须事先做好充分准备，认真回答代表质询。

d)        按既定顺序，由议案提交人阐述议案；业主代表对议案进行讨论和审议，每人发言不得超过五分钟；

e)        业主代表对议案、业委会报告进行集中投票表决；

f)        启动议案表决程序须有三分之二以上业主代表出席并参加记名投票，代表可有赞成、反对、弃权三项选择，赞成票超过投票数的50％即为第一轮表决通过；反对票超过投票数的50％即为第一轮表决否决；
  出现赞成票与反对票票数相等的情况，业主监督委员会应对此议案组织第二次投票，即第二轮投票，赞成票超过投票数的50％即为第二轮表决通过；反对票超过投票数的50％即为第二轮表决否决；
  如果第二轮再度出现赞成票与反对票票数相等的情况，业主监督委员会应对此议案组织第三轮投票，即第三轮投票，赞成票超过投票数的50％即为第三轮表决通过；反对票超过投票数的50％即为第三轮表决否决；
  如果第三轮表决仍然出现赞成票与反对票票数相等的情况，应由业主监督委员会三名委员按 “赞成”和“反对” 两项选项对此议案进行最终投票表决，两名委员投赞成票即为议案最终通过；两名委员投反对票即为议案最终否决。

g)        监委会宣布表决结果，当场予以记录、盖章并向全小区公布。

 第十四条 召开业主大会会议的程序 

    业主大会会议按下列程序召开： 
    （一）会议筹备工作 
     大会筹备组以业主监督委员会为核心的部分业主代表组成。
    业主监督委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。 
    （二）发布公告 
    业主大会召开会议前15日，由业主监督委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请房地产管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。 
    （三）征询意见或投票表决 
    采用书面征求意见形式的,业主监督委员会（换届工作小组）应在投票日期 日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。 
    （四）回收统计意见 
    业主监督委员会（换届工作小组）根据第十条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。 
    （五）通报大会议事决定 
    业主监督委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。 
    业主监督委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。 
   大会筹备组应当做好业主大会会议书面记录，并交业主监督委员会存档。 

     第十五条 业主、业主代表的代理

    业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定： 
    （一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者物业使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的1%。 
    （二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。 
    业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定： 
    （一）必须提交书面委托书 ；
    （二）受委托人必须是物业管理区域内业主或者物业使用人。

     第十六条 提议再次召开业主大会会议的限制 

    业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在3个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。     

第三章  业主委员会

第十七条  业主委员会职责

    业主委员会执行业主大会的决定事项，除依法履行职责外，同时履行下列职责：
  （一）拟订选聘物业服务企业的方案; 报业主代表大会审议，由业主大会批准后，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
    （二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，业主委员会的本年度工作报告与下年度工作计划，提交业主代表大会审议，报业主大会决定； 
    （三）向业主大会报告物业管理的实施情况；
     在每个管理季度最终一个月中旬，向业主代表大会述职，报告物业管理的实施情况、有关共有和共同管理权利的其他情况、业主委员会履职情况，并接受业主代表质询；
    参加业主代表大会定期或临时会议，接受业主代表质询； 
    （四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主代表大会审议，报业主大会决定； 
    （五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，提交业主代表大会审议，报业主大会决定； 
    （六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，提交业主代表大会审议，报业主大会决定； 
    （七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，提交业主代表大会审议，报业主大会决定； 
    （八）对违反管理规约的行为进行处理； 
    （九）执行业主大会或者业主代表大会经表决形成的决议；

    第十八条  业主委员会委员条件

    （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
    （二）遵守和熟悉国家有关法律、法规；
    （三）遵守和熟悉业主大会议事规则、管理规约和相关章程，模范履行业主义务；
    （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，不惧威胁，坚守岗位，具有社会公信力；
    （五）具有一定的组织能力、文字处理能力、语言表达能力；具有一定的企业管理经验、物业行政申诉经验、物业诉讼经验；勇于维护全体业主合法权益；
    （六）具备必要的工作时间，不得以工作时间不足为由拒绝履职或者拒绝业主代表质询；
    （七）接受业主代表质询时，应准备充分的资料，不得以“资料不足”或者“不懂有关规定”拒绝、拖延业主代表的质询；
    （八）不得接受相关物业服务企业任何名义、任何形式的服务规费减免、宴请或者馈赠。

   业主有下列情形之一的，不得担任业委会委员： 
    （一）违反《物业使用规约》有关房屋租赁使用规定的； 
    （二）违法搭建建筑物、构筑物的； 
    （三）擅自改变物业使用性质的； 
    （四）在《物业服务合同》合法、有效的前提下拒交物业服务费的； 
    （五）拒交维修资金的； 
    （六）法律、法规规定的其它物业使用禁止行为的。